Introdução

O mercado imobiliário de Belo Horizonte passa atualmente por mudanças relevantes no regime de Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC ou ODC). As alterações legislativas municipais, combinadas com decisões judiciais recentes, estão redefinindo condições fundamentais para cálculo, aplicação e exigência desse instrumento urbanístico.

Para incorporadoras, construtoras e loteadoras, é vital entender essas mudanças para evitar riscos legais e financeiros, aproveitar oportunidades e garantir segurança jurídica nos empreendimentos.

Este artigo apresenta os novos entendimentos, seus impactos e como nosso escritório atua para orientar o setor.

O que é a Outorga Onerosa e sua relevância em BH

A ODC é uma contrapartida financeira exigida do empreendedor ou proprietário quando se pretende construir acima do limite previsto pelo coeficiente de aproveitamento básico estabelecido no Plano Diretor. É instrumento previsto no Estatuto da Cidade, utilizado pelos municípios para regular o uso do solo, promover justiça urbana, assegurar função social da propriedade e captar recursos para infraestrutura e habitação social.

Em BH, com o Plano Diretor vigente, há um coeficiente de aproveitamento básico unificado (1,0) para toda a cidade, o que limita a área de construção sem a necessidade de outorga. A ODC incide quando se pretende ultrapassar esse limite.

Principais alterações recentes em Belo Horizonte

Nos últimos anos, surgiram modificações legislativas que afetam diretamente como e quando a ODC será cobrada:

1. Lei nº 11.513/2023
   Essa lei trouxe novas regras para a ODC e Transferência do Direito de Construir (TDC) em BH, após aprovar-se o texto do Plano Diretor que fixou coeficiente básico igual em todas as regiões da cidade.
2. Regulamentação via Decreto 18.348/2023
   O Decreto alterou dispositivos do decreto anterior para adequar os procedimentos à Lei 11.513/2023, inclusive tratamento de casos com “direitos resguardados” conforme art. 6° dessa lei.
3. Projeto de Lei 660/2023
   Esse projeto propôs alterar o cálculo e a forma de pagamento da ODC, especialmente em relação a empreendimentos que já iniciaram o pagamento sob regra anterior. Ele visava clarear qual parcela do débito será atingida pela nova regra — se todo o valor ou apenas o saldo restante.
4. Derrubada do veto municipal
   Em novembro de 2024, a Câmara Municipal de BH derrubou o veto do Prefeito Fuad Noman ao PL 660/2023, ratificando que a nova regra valeria para os que já tinham iniciado o pagamento, mas somente sobre o que faltar pagar. Isso visou evitar insegurança jurídica para os empreendimentos já em curso.

O recente entendimento do Judiciário (TJMG)

Recentemente o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) concedeu liminar suspendendo os efeitos da lei que uniformizou o cálculo da ODC, no que tange à aplicação da nova regra sobre obras/projetos já em curso (ou seja, que já estavam sujeitos à regra anterior e já haviam iniciado pagamento).

Os motivos apontados incluem:

• Falta de estudo prévio de impacto fiscal ou orçamentário da mudança, especialmente no que tange à renúncia de receita para o município.
• Potencial comprometimento dos recursos destinados ao Fundo Municipal de Habitação Popular (FMHP).
• A necessidade de equilíbrio entre segurança jurídica para os empreendedores e proteção dos cofres públicos.

Com isso, enquanto não houver decisão definitiva, vigora a suspensão liminar: as normas anteriores à vigência da lei suspensa continuam aplicáveis para os casos que estavam em curso.

Impactos práticos para construtoras, incorporadoras e loteadoras

Essas alterações e decisões trazem implicações importantes:

Área afetada	O que muda / risco	Oportunidade ou ajuste necessário
Projetos em andamento	Mudança de regra pode implicar em redução de valor a pagar, se nova norma for mantida, mas há risco de suspensão judicial.	Verificar se seu projeto já iniciou pagamento; analisar se se enquadra no art. 6° da Lei 11.513/2023 (direitos resguardados); garantir documentação e cálculo transparente.
Custo de novos empreendimentos	A aplicabilidade da nova ODC pode afetar custos e viabilidade econômica de projetos maiores ou em áreas centrais valorizadas.	Fazer previsão do impacto da ODC no planejamento financeiro; usar simulações com regras antigas vs novas para mensurar risco.
Segurança jurídica	Incertezas sobre a constitucionalidade, aplicação temporária ou retroativa de normas; decisões judiciais pendentes.	Monitorar jurisprudência, adotar estratégias preventivas; cláusulas contratuais que levem em conta riscos normativos.
Negociação com município	Possibilidade de demandar termos mais favoráveis ou de contestar exigências excessivas se não houver clareza legal/regulatória.	Contato antecipado com SMPU; apresentação de estudos técnicos; assessoria legal para impugnações ou recursos administrativos.

Possíveis estratégias jurídicas e de compliance

Para minimizar riscos e aproveitar oportunidades, algumas boas práticas:

1. Mapear todos os empreendimentos: identificar quais já estavam sob regra antiga, quais iniciaram pagamentos, quais dependem da regra nova, quais serão afetados por liminares judiciais.
2. Simular impactos financeiros: com equipe técnica e contábil, mensurar diferença de custo entre hipóteses (uso da norma suspensa, uso da norma vigente antiga, uso da norma nova, considerando liminares).
3. Assegurar direitos resguardados: verificar se o projeto se enquadra no “direitos resguardados” previstos no art. 6º da Lei 11.513/2023 — isso pode garantir aplicação da nova regra apenas sobre saldo a pagar.
4. Ações judiciais administrativas: impugnações administrativas, pedidos de segurança ou mandados de injunção podem ser instrumentos para casos nos quais a administração pública ultrapasse limites legais ou viole princípios como legalidade, segurança jurídica ou responsabilidade fiscal.
5. Negociação estratégica com o ente público municipal: antecipar discussões, apresentar estudos técnicos, buscar entendimento ou mesmo acordos em casos específicos.
6. Monitoramento constante da jurisprudência: decisões do TJMG e, eventualmente, superior tribunal, podem confirmar ou modificar os rumos; estar bem assessorado para reagir.

Como nosso escritório pode ajudar

Nosso escritório tem experiência em direito urbanístico, regulatório e contencioso administrativo, atuando junto a empresas do setor imobiliário em Belo Horizonte e Minas Gerais. Podemos oferecer:

• Consultoria preventiva para avaliar impacto da ODC em projetos futuros ou em andamento.
• Análise normativa completa para verificar aplicação da lei, direitos resguardados, procedimentos regulatórios municipais.
• Representação em procedimentos administrativos para impugnações, recursos ou negociações com a Prefeitura.
• Ações judiciais para garantir segurança jurídica ou adequar obrigações com base em decisões recentes.
• Modelagem contratual e planejamento financeiro para incorporar incertezas regulatórias e judicialização no fluxo de investimento.

Conclusão

Os recentes entendimentos sobre a Outorga Onerosa em Belo Horizonte (legislação municipal, decreto regulatório, PL 660/2023 e decisões judiciais como a liminar do TJMG) trazem tanto riscos como oportunidades para construtoras, incorporadoras e loteadoras. A chave está em agir com antecedência: quem se antecipa, quantifica os impactos, e regula seus projetos e contratos com assessoria competente, estará em posição muito melhor para manter a viabilidade dos empreendimentos e evitar surpresas desagradáveis.

Se sua empresa está envolvida ou pretende se envolver em empreendimentos que podem ser afetados pela outorga onerosa, convém consultar especialistas ora mesmo para traçar um plano seguro. Estamos à disposição para isso.