Mudanças afetam o planejamento financeiro de empreendimentos e exigem revisão contratual cuidadosa. Entenda:

1. Contexto e instrumentação da outorga onerosa

A Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC) é um mecanismo previsto no Plano Diretor de Belo Horizonte (Lei nº 11.181/2019), regulamentado pela Lei municipal 11.216/2020. Permite que construtoras ultrapassem o coeficiente básico de aproveitamento do terreno (CAbas, atualmente unificado em 1,0) mediante pagamento ao município, viabilizando construções mais densas e valorizadas no espaço urbano.

2. Alterações legislativas e regulamentares

2.1. Lei 11.513/2023 e Decreto municipal 18.348/2023

Em julho de 2023, entrou em vigor a Lei 11.513/2023, que alterou a Lei 11.216/2020. Logo em seguida, foi publicado o Decreto nº 18.348/2023, regulamentando a aplicação das novas regras e adaptando sistemas da Prefeitura à nova normativa.

Os principais pontos introduzidos foram:

• Descontos e parcelamento da OODC: desconto de 30% se pago à vista, ou possibilidade de parcelamento em até 36 meses a partir da comunicação de início da obra, embora o parcelamento elimine o desconto;
• Os benefícios aplicam-se inclusive a processos em andamento desde antes da vigência da nova lei (julho/2023), desde que não tenham pago integralmente 90% do valor da OODC antes da publicação;
• O sistema SIPU e o Portal de Edificação receberam atualizações técnicas a partir de julho/2023 para permitir emissão, cancelamento e correção de guias sob as novas regras.

3. Retroatividade e debate político (PL 660/2023)

3.1. Projeto de Lei 660/2023

Em novembro de 2024, a Câmara Municipal aprovou o PL 660/2023, que pretendia aplicar retroativamente um desconto de 50% sobre o saldo remanescente da OODC para empreendimentos processados durante o período de transição do Plano Diretor (entre 2019 e início de 2023), mas que ainda não haviam quitado seus débitos.

O prefeito Fuad Noman vetou o projeto, alegando que o desconto geraria perda estimada de R$ 31 milhões ao Fundo Municipal de Habitação Popular (FMHP), contudo, a Câmara derrubou o veto, promulgando a norma como a lei 11.775/2024 (oriunda do PL 660/2023).

3.2. Suspensão judicial – decisão do TJMG

Em 24 de julho de 2025, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais concedeu medida cautelar suspendendo a eficácia da Lei 11.775/2024, que desobrigava construtoras do pagamento ou concedia descontos retroativos. A decisão pode reverter cerca de R$ 36 milhões em isenções, devolvendo recursos importantes a programas de habitação popular em BH.

4. Impactos para construtoras

4.1. Novas obrigações e oportunidades

• Processos iniciados após 5 de julho de 2023 estão sob a nova sistemática de desconto ou parcelamento, com emissão de guias ajustadas pelo SIPU e Portal de Edificações.
• Projetos antigos (anteriores a fevereiro de 2023), mas não quitados em sua totalidade, podem escolher entre pagar 90% de uma vez com desconto de 30%, ou parcelar sem desconto.

4.2. Instabilidade jurídica

• A aprovação do PL 660/2023 gerou benefício retroativo a algumas construtoras em relação ao reconhecimento de descontos anteriores. Porém, a suspensão judicial interrompe esses efeitos, gerando um clima de incerteza.
• Empresas envolvidas em processos beneficiados pela lei agora enfrentam potencial reversão do que já foi pago ou compensado.

5. Recomendações para construtoras e responsáveis técnicos

1. Verificar a data de protocolo do projeto: determinar se o processo está enquadrado antes ou depois de julho/2023, para saber quais regras se aplicam.
2. Acompanhar o status do sistema SIPU / Portal de Edificações: esses sistemas oferecem funcionalidades específicas para emissão, cancelamento ou atualização de guias emitidas antes da nova lei.
3. Analisar a possibilidade de parcelamento e desconto: se o empreendimento se aplicar às novas regras, optar pelo pagamento à vista de 90% pode gerar desconto imediato de 30%.
4. Monitorar a tramitação judicial da suspensão da Lei 11.775/2024: caso a decisão do TJMG seja confirmada, os benefícios retroativos poderão ser revistos.
5. Assegurar segurança jurídica nos contratos: identificar quais regras eram previstas no momento da aprovação do projeto e garantir que os termos financeiros em contratos reflitam essas regras.

6. Conclusão

Em resumo, o setor da construção em Belo Horizonte passa por um cenário de transição normativa e legal:

• A Lei 11.513/2023, regulamentada em 2023, introduziu mecanismos de desconto e parcelamento da OODC.
• O PL 660/2023, transformado na Lei 11.775/2024, ampliou retroativamente esses benefícios, mas sua eficácia está atualmente suspensa pelo TJMG.
• Construtoras devem avaliar com cautela suas datas de protocolo e pagamento, e manter atenção à evolução judicial para melhor planejamento financeiro e fiscalização de riscos.